Územní rozvoj – brownfieldy na malém městě

Brownfieldy jsou dlouhodobě nevyužívané plochy v městské zástavbě. Běžně si tento pojem spojujeme s většími městy například u areálu nákladového žižkovského nádraží nebo nábřeží v Karlíně. I menší obce velikosti Jílového mají svoje nevyužívané nebo méně využívané plochy.

V našem městě tuto definici splňuje zcela jistě areál bývalé krizové nemocnice za sídlištěm za školou nebo v menším měřítku budova Šmelcovny s dvorem a rohový pozemek na Pražské ulici u křižovatky s ulicí Rudných dolů. Částečně naplňují termín brownfieldu také některé areály bývalého JZD nebo areál pily v Jílovém – zde by například mohlo probíhat více intenzivních podnikatelských aktivit. Specifikem všech těchto ploch je že jsou v soukromém vlastnictví. Nicméně město i tak může jejich rozvoj a podobu ovlivnit přes několik nástrojů.

Hlavním je nový územní plán města, který je aktuálně ve stádiu návrhu. Naším cílem je v obecné rovině rozvoj města, tak aby zároveň mohlo poskytovat obyvatelům i podnikatelům služby na vysoké úrovni. Pro další podnikatelské příležitosti prosazujeme formou jednání s vlastníky lokalit a připomínek k regulačním plánům. Další možností ovlivnění budoucí výstavby je vyjednat s developerem podmínky napojení na městskou infrastrukturu – finanční příspěvek, vymezené plochy pro občanskou vybavenost a služby nebo pronájem prostor pro město.

Fakt, že obnova brownfieldu má i na menší obci smysl se ukazuje na příkladu obce Kunovice, kde vznikl úspěšný podnikatelský inkubátor. Sousední Dolní Břežany jsou pak v tomto ohledu také velkým zdrojem inspirace.

https://www.earch.cz/architektura/clanek/mestecko-kunovice-vsadilo-na-investice-do-brownfieldu-nyni-za-to-sklizi-ovoce

Věříme, že toto může a měla by být cesta i pro naše město.

Pojď být volen!

Ne opravdu, nespletl jsem se. Ten nadpis je správně. Říjnové volby do zastupitelstva města se kvapem blíží a opakuje se stále stejný obrázek, jako každé čtyři roky. Jednotlivá volební uskupení a jejich lídři oprašují své programy, chlubí se, co zvládli, slibují, co zvládnou a vymlouvají se, proč něco z toho, co slíbili, minule nezvládli.

Po městě a osadách naháněči chytají dušičky a vychvalují výhody kandidatury na jejich kandidátní listině. Když už se jim úlovek podaří, největší zájem je standardně o místa na samém chvostu. Ta skýtají značnou naději, že uhnaná duše nebude kamsi zvolena. 

Pojďme tento zažitý rituál změnit, město to potřebuje. Potřebuje každého, kdo něco umí a alespoň trochu se zajímá o věci přesahující jeho dvorek. Potřebuje jak zkušenost, tak nové impulzy. Potřebuje názor. Potřebuje především vizi. Při současném politickém a všeobecně společenském marasmu shora je třeba začít odspodu. Odspodu bránit rozkladu pravidel a morálky, podporovat komunitní život, spolky, kulturu, sport, životní prostředí. Udržitelně se rozvíjet. Město se zjevně bude muset čím dál tím více starat o sebe a své občany, pomoc a podporu od státu v nejbližší době těžko očekávat. Práce v zastupitelstvu není nijak zásadně náročná, scházíme se zhruba jednou za tři měsíce. V případě dobře připravených podkladů a kvalitního řízení jednání nemusí trvat příliš dlouho. A pokud někdo nechce nebo nebude zvolen do nejvyššího orgánu města, který rozhoduje o jeho rozvoji, pak je tu řada poradních výborů a komisí, kde může uplatnit své znalosti, zkušenosti a nápady. 

Město nejsou „oni na radnici“, jsi to i Ty. Blížící se volby jsou tedy příležitost zapojit se do rozhodování o rozvoji města na další roky. Tak se přestaň schovávat na sítích a marnit čas čtením a psaním komentářů, jak se tady všechno dělá špatně, a pojď být volen. Město Tě potřebuje!

Na vzhledu záleží…

To, jak naše okolí i veřejná prostranství vypadají, je důležité nejspíš pro většinu obyvatel města. Jsme proto rádi, že téma vnímají jako důležité i kolegové v radě města. Za naše uskupení s kolegou Oskarem Lažanským dlouhodobě mapujeme černé skládky v okolí města, uklízíme spolu s dobrovolníky vybrané lokality a zapojujeme se také do akce Čistá řeka Sázava. V rámci své hlídkové činnosti nově mapuje nové černé skládky také městská policie. Co se týče právních nástrojů, tak stále platí, že nejúčinnější je prevence a výchova nejmladší generace, nicméně vyhození odpadu do volné krajiny je přestupkem, který je možné hlásit na ORP Černošice.

Dalším problémem řady obcí jsou odstavené vraky – zde si častější návštěvníci sběrného dvora jistě povšimli několika vraků za vjezdem. Město se tedy snaží ve spolupráci s městskou policií být aktivní i v této oblasti. Opět je nutné postupovat striktně v souladu s právní úpravou, a tedy nemohou hned všechny vraky z ulic města zmizet. Určitě i tato iniciativa napomůže tomu, aby veřejný prostor vypadal zas o něco lépe.

Posledním aspektem je vzhled centra města, které je vyhlášeno jako městská památková zóna, což vědí zejména vlastníci nemovitostí. Vedení města chce být ve spolupráci s Ministerstvem kultury a Středočeským krajem aktivní v programu Regenerace městské památkové zóny a získat příspěvek např. na obnovu fasád budov v této zóně. Centrum města by také v ideálním případě mělo působit esteticky jednotně, k čemuž směřuje nový manuál a vyhláška k reklamě na budovách a obchodech, kterou do rady města připravil radní Jan Kukla.

Za naše uskupení dále řešíme také kvalitní zelené plochy ve městě – iniciativa s pracovním názvem „Rozkvetlé město“ má přinést více zelených i květnatých ploch do intravilánu města a specificky na náměstí.

Návrh nového územního plánu – Jílové nesmí být pražský satelit

Jak se nám tady bude žít? Jak se budeme cítit? Bude atmosféra v Jílovém tísnivá, hektická, uvolněná, odpočinková? Může být i cesta do obchodu nebo na poštu příjemnou procházkou nebo radši skočíme do auta, pustíme si hudbu na plné pecky a zkusíme nevnímat, co je tam venku? A co přátelé a známí? Bude nám Jílové i za 20 let dávat smysl po lidské stránce nebo budeme všichni pro sebe navzájem cizinci? Zní to jako něco, co nemůžeme dopředu uhodnout, ale to je velký omyl. Jak bude naše Jílové vypadat, máme plně ve své moci. Díky novému územnímu plánu si určíme, jak velké a husté Jílové může být, jak bude jeho okolí zelené, jak se nám bude cestovat do školy i do práce. Podoba nového návrhu územního plánu je již k vidění na webu jilove.cz.

Územní plány si obce tvoří na 20 až 30 let dopředu. Ten náš vznikal na přelomu tisíciletí a byl schválený v roce 2004. Od té doby přišly sice dílčí aktualizace, ale pořád platí, že se v něm odráží tehdejší atmosféra. „Lidé měli idylickou představu o domečku blízko Prahy, ze kterého vyjíždí za prací a veškerými koníčky do hlavního města,“ říká zastupitel Michal Bernard.

Jak se tato představa během pár let zvrtla, můžeme vidět na příkladu desítek vesnic a městeček v okolí Prahy, ze kterých se staly „paneláky na ležato“, kam se lidé jezdí de facto pouze vyspat, vymizel z nich společenský život i atmosféra, přestaly tak být vesnicí, ale nikdy se nestaly ani městem. To hlavní, co tedy nový územní plán mění, je původní příliš optimistická vize výstavby bydlení: „V zastupitelstvu panuje všeobecná shoda, že naše město je na rozvojové hranici a nemělo by se výrazně zvětšovat,“ dodává Bernard.

Územní plán je příliš zásadní a komplexní dokument, aby o něm mohli rozhodovat pouze politici. „Občané a vedení radnice mohou mít nějakou vizi, ale k tomu, aby se tato vize vůbec dostala na papír, je potřeba odborný zpracovatel, který dokáže vyhodnotit potenciál územního rozvoje a cílových kapacit města, pracuje s různými bilancemi, demografickou studií, ze které vyplývá současná i budoucí struktura obyvatel, musí zohledňovat plány vyšších celků jako je kraj nebo stát, protože jejich projekty, jako je třeba dálnice nebo železnice, je povinen do svých plánů zahrnout,“ popisuje architektka Zuzana Johanidesová. Jsou to právě tvrdá čísla obsažená v těchto studiích, která ukazují, že Jílové se nemůže radikálně rozrůstat, aniž by se to začalo podepisovat na kvalitě života nás všech. Kapacita základní školy i po nákladných investicích do jejího rozšíření, je na hraně. Kapacitu silnic v rámci Jílového rozšířit nelze nijak, a proto každé další auto na nich nás přibližuje dopravním zácpám.

Pokud by se zastavěly všechny parcely, na kterých to dosavadní územní plán umožňoval, znamenalo by to podle odborného zpracovatele územního plánu de facto kolaps. „Teď by bylo možné postavit dalších 923 bytových jednotek, ovšem město na základě propočtů unese v rámci svého rozvoje pouze 393 jednotek,“ vypočítává Bernard. Vzhledem k tomu, že parcely se zastavují postupně, přidává se k tomuto číslu padesátiprocentní rezerva. Výsledný počet bytových jednotek, který ještě Jílové v následujících letech unese, je tedy 590, to jest o téměř 40 procent méně, než se před 20 lety předpokládalo.

Jak určit, která plocha zůstane zastavitelná, a kde bude nově výstavba zakázaná nebo omezená? Dostáváme se ke klíčovému slovu, kolem kterého se územní plán točí, a tím je smysl. „Ptáme se, jaký smysl či funkci má mít nejen celek města, ale i každá jeho část. Proto vypadají úvodní výkresy relativně triviálně, jsou v nich barevně odlišené plochy pro přírodu, dopravu, bydlení, ale že se jedná o promyšlený celek se ukazuje na doprovodné textové části, která vysvětluje smysl takového rozvržení,“ popisuje Johanidesová.

Smysl má dávat i obytná zástavba. „Budeme tedy omezovat obytnou výstavbu tam, kde ji zpracovatel shledal jako urbanisticky nevhodnou, třeba blízko u lesa, kde je špatná nebo žádná infrastruktura, nebo tam, kde vznikají střety s jinou funkcí, například výrobou a skladováním, nebo ochranou kvalitní zemědělské půdy,“ vysvětluje Bernard. Ne vždy podle jeho slov půjde o úplný zákaz, ale např. o zpomalení pomocí etap: „Například někde bude výstavba povolena až v momentu, kdy bude dostavěná komunikace a tím získá prostor vůbec smysl jakožto zastavitelný.“

Nový územní plán neruší úplně výstavbu řadových domů, ale chce je regulovat minimální výměrou tak, aby se investorům nevyplácelo místo samostatných rodinných domů budovat těsné řadovky, kterými se to po polích v okolí Prahy jen hemží.

Snižování počtu zastavitelných ploch je citlivá záležitost, protože nejeden vlastník vnímá právě tu svoji jako investiční příležitost. „Je potřeba si ale uvědomit, že červená barva v územním plánu automaticky neznamená, že na svém pozemku můžete stavět. Stavebním se pozemek stává až umístěním stavby se souhlasem stavebního úřadu a k tomu je třeba splnit celou řadu náležitostí,“ upozorňuje Bernard.

Architekta Johanidesová k tomu dodává: „Nechceme lidem bránit bydlet v Jílovém, ale chceme, aby se tu i dál žilo hezky. Hájíme tedy zájmy lidí, kteří tu bydlí už teď.“ Johanidesová také vyvrací myšlenku, že více parcel určených k bydlení by znamenalo snížení již tak astronomických cen za metr čtvereční. Nelze nutit dědice starousedlíků, aby neprodávali lukrativní parcely. Volný trh sebou vždy bude přinášet i fenomén spekulace, ať je k dispozici 500 nebo 1000 pozemků.

Radnice se proto chce upnout k tomu, co může ovlivnit. „Nejsme jen město, ale máme i osady. Cílem nového územního plánu je udržet venkovský charakter osad, kde zákonitě nemůžeme dopustit takovou intenzitu jako v centru a zase v centru nedopustit takovou intenzitu, jako je v Praze.“ nastiňuje Bernard. Vůli nechat oddělené městské centrum Jílového od osad můžeme vidět například směrem na Radlík. Zastavět silnici spojující obě části rodinnými domy by bylo relativně snadné, ale doprava by neúměrně vzrostla a venkovský duch a krajinný ráz oddělených sídel zanikl.

Jedna ze základních pouček plánování přitom zní, že rozvoj bytové funkce musí odpovídat kapacitě veřejné infrastruktury neboli školství, vodovodům, kanalizacím, dopravě. Jílové je jedinečné svým terénem a okolní přírodou, tato jedinečnost má ale zároveň své nároky. „Když všechno zastavíme, znamená to, že na procházky, na kolo, do přírody budeme muset chodit jinam, krajina přestává být prostupná, přestává fungovat jako celek, který nazýváme domovem,“ uzavírá architektka Johanidesová.

Územní plán byl schválen v červnu 2025, ale je to také částečně živý dokument, který by se měl dále přizpůsobovat požadavkům rozvoje obce, ať už detailnějšími regulačními plány nebo případnými změnami.

Převzato z JN 11/21